安佐〇区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け③

前回記事（安佐〇区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け②）の続きです。

最初から読んでいただける方はこちらの記事からお願いします。

安佐〇区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け①

事前調査の、不動産屋さんへのヒアリングで、賃貸需要と値引き交渉の感触を得て、いよいよ内覧させていただきました。

まず最初、仲介さんと出会ってすぐ愚痴りました（笑）

私：「初めまして。今日はありがとうございます。道が狭いですねー、さっき対向車と出会ったんですが、離合する幅もないし、坂道だし難しかったです～」

仲介さん：「こちらこそよろしくお願いします。ですよねー。横にもう一本道があってそっちはところどころ離合できるようになってるんですよ。」

私：「そうだったんですね～」

内覧中にもらった周辺情報

内覧しながら仲介さんからもらった情報はこんなところです。

• つい最近売れた隣の家は、この物件と同じ売主さん。息子さんのために購入していたみたいだが、結局息子さんも住まないまま相続案件となってしまった。500万くらいで売れた。平成新築で築年数が比較的浅かったとはいえ20年は超えていたしリフォームもかなり発生したらしい
• 向かいの家が賃貸

2つ目の情報は賃貸需要の裏を取るような情報でうれしいのですが、１つ目の情報が微妙ですね。。

500万で売れた隣よりも広い土地のこの物件を、今より安く手放す気にはならないかもしれませんが、

まあ人がどう感じてるかなんて、私がいくら考えてもしょうがないですしね。

余計なことは考えず、自分がコントロールできる部分に全力を尽くすのが私のやりかたですし。

気を取り直して内覧を続けました。

内覧時の建物評価

内部をご紹介できないのが残念ですが、チェックポイントは以前も書いたこれらです。

不動産投資用戸建購入前の１０のチェックポイント（外観・周辺環境）

不動産投資用戸建購入前の13のチェックポイント（内部・設備）

特にリフォーム費用への影響が大きな部分に書きますと、今回の物件は、

• シロアリの気配なし（床下もサラサラ）で問題なし
• 雨漏りの気配は狭い範囲（2回増築部分の窓際の床）で若干ありだが、どうも窓のサッシとの隙間が原因のようで対策できそう
• 建物の傾きは無し、建具の建付けもOK
• 水もちゃんと流れる、悪臭も無し
• 外壁は小さな範囲で剥がれかかってるところがあるも、手の届く範囲で問題なし
• トイレは、汚れひどいが水洗洋式な点は好評価。掃除で対応。
• キッチンは、ボロボロだがカッティングシートと掃除でそのまま使えそう
• お風呂は、研磨からの塗装が必要
• 床は、脱衣所、廊下などを中心に痛みが大きいが重ね張りorクッションフロアで対処できそう
• 壁は、壁紙張替えや塗装で解決可能
• 景色良好、日当たり良好

ということで、どちらかというと良好。

DIYでもなんとか解決できそうな問題ばかりでした。

個人的には、子供が生まれる前か、大きくなった後だったら夫婦で住んでもいいかな、って感じ。

逆に値段交渉の理由に乏しい。。

心の中では悪くないなと思いながらも、内覧中は悪いところを強調しながら話します。

特に雨漏りについては大げさに。

私：「基本的に雨漏りの物件は買いたくないんですよ。裏側が見れたらいいんですけど、どこまでの影響範囲かが、掴めないでしょ・・」

みたいな。

こういう感じで、仲介さんにも、安くてしょうがないよねっていう気持ちになっていただきます。

その場でリフォーム費用の計算

その後、一通り見終わったら、

私：「どうしましょう。雨漏りとかあったんで、だいぶ大きくなると思いますけど、リフォーム費用を一応計算してみましょうか？」

と聞いてから計算を始めました。

めんどくさい言い方ですけど、指値交渉の伏線です。

各部屋をおさらいしながら、電卓で計算。

これがその場でできるのが、DIYリフォームを経験した成果ですね。

どの部屋にどれくらいの材料費と作業日数がかかるか？その場で、自分で計算できます。

この物件は長い間売れなかった物件で、競合もいませんから、

• 人工単価（1人が1日作業した時の単価）は、自分でDIYした単価ではなく、業者さんに頼んだ時の単価
• リフォーム範囲も、最大限きれいにしたときの範囲

で計算してみました。

こういう数字が頭に入ってる、という事実が、自分自身のレベルアップを実感させてくれますね（＾＾）
そんなことを思いながら計算を進めます。

計算中も、ネガティブ情報は積極的に発信していきます。

私：「今の時点で200万を下回る金額になりました・・」

仲介さん：「数字を出していただければそれで相談してきますよ」

私：「わかりました。計算を続けます」

みたいな。

他にも、

私：「この辺の家賃っていくらくらいとれるでしょうね？場所的に5万は難しいですかねぇ」

仲介さん：「確かに難しそうですね、４万から４万５千くらいですかね」

私：「そんなもんですよねきっと、4万だと絶対に収支の計算が合わないので、4万5千で収支計算してみましょうか。ただ、古い物件なので利回りは高めに設定しますね。」

仲介さんが自分で出した数字の、売主にとって有利な方を採用することで、歩み寄りの姿勢も見せてみました。

そうやってはじき出した購入希望額は・・

180万！

売り出し値（300万円台後半）から見ると、大幅な値引き要求になってしまいましたが、計算した結果ですからしかたがありません。

ボロ戸建て投資の考え方

ここで少し脱線して、ボロ戸建て投資に関する私の考えですが、

ボロ戸建てを使った不動産投資では、下記の3つの理由から、利回りにはこだわって高く設定すべきです。

• 借り入れが難しくレバレッジを効かせにくいため、投資効率が悪くなりがち
• 古い物件はいつ何が起きるかわからないため、早めに投資金を回収したい
• 家賃収入も小さく、減価償却額も小さいため、キャッシュフローを出しづらい

ということで、私は5年で回収、つまり利回り20%を目標にしています。

最低でも17％（6年で回収）です。

4.5万の家賃で、リフォーム後利回り20%を目指そうとすると、リフォーム無しでも物件の仕入れ値を270万円以下にしなければなりません。

ここからリフォーム費用を引き算して出した金額が180万。

ただし、リフォーム費用は、最大限リフォームし、しかも業者に依頼したときの計算ですから、

仮に売主さんが少し上の値段を提示してきたとしても、DIYやリフォーム範囲の削減でカバーできる数字です。

こんな感じで、金額を提示し、お礼を言って別れました。

ただ、内覧が終わったあと、もうひと手間かけます。

仲介さんが動きやすいように配慮すべき

仲介さんと別れた後で、しばらくしてから、電話を掛けてこう提案しました。

私：「予想通りといえばそうなんですが、だいぶ安い金額になったので気になっています。提案ですが、今晩になるとは思いますが、私から売主さんへの手紙を書きましょうか？どうしてこういう金額になってるのか説明するような感じの」

仲介さん：「そうですね！ぜひともそうしていただけると助かります」

私：「わかりました～。売主さんに嫌われても困るでしょうから、無理はなさらず、私のせいにしてくださーい（笑）」

仲介さん：「お気遣いありがとうございます！」

そして、その晩、手紙を書いて仲介さんへメールしました。

戸建て1号を購入した時に始めた、この売主さんへの手紙作戦。

果たして今回も効果が出るでしょうか？

ちなみに、手紙の内容は内緒です。というか、インターネットで公開なんて恥ずかしくて。

もし購入することができたら、人数限定とかご連絡いただけた方とかお会いした方とか、狭い範囲で考えるのはアリかもですね。