どうも!わっきん(@mgclstry)です。

前回の続きです。(何を書いたか忘れてしまうほど時間が経ちましたが、書かないと次の話題に行けないので書きます)

1円で購入したあの物件を売却しました。

結果としては、20万円での売却となりました。

結局、抵当権は抹消せずそのままの状態で買い手が現れました。

1円で購入して、100万円を貰って、20万円で売却したので、

回収率は1億2000万%ですね(笑)

ひびきが超人強度みたいで気に入ってます。

バッファローマン12人分。みたいな。

ただ、ここに至るまでには非常に苦労したんで、その話をしてみたいと思います。

約半年分の経緯ですから長くなります。

ここで読むのをやめるか、飲み物でも用意してお読みください。

売却してみよう

まず、この物件を売りだした時期は、購入前にさかのぼります。

抵当権がついてることもまだ認識していないときですから、2019年の秋頃です。

広島図面舞踏会の中にも、購入前に入居者を決めながら不動産投資を進めている人がいますが、

わっきん

購入前客付けがあるなら、購入前売却があってもいいよね。はっきりした田舎だし、こういうの求めてる人もいるだろうし。

単純にそんな考えから、売却先を探すことにしたんですね。

決済前ですから、不動産屋を通して売却することは難しいってことで、買い手は自分で探すことにしました。

売却価格は適当に100万円と定め、物件情報を、某掲示板サイトに投稿すると、すさまじいほどの反響がありました。

「田舎へ移住したい」

「障害者の療養施設として使いたい」

「地域の特産物を作るための拠点としたい」

「古民家カフェをやりたい」

「別荘として使いたい」

こんな感じで、1週間で27件の問い合わせがあったんです。

売却先は事業者に。

これらの問い合わせに1件1件丁寧に回答していると、

3名の方が具体的な購入意欲を示されました。

一人目は外国人の方。「居住用に100万円で買います!」

二人目は事業家の方。「海の近くで特産品を作りたいです。50万円でいかがでしょうか?」

三人目も事業家の方。「療養施設として活用したいです。50万円でいかがでしょうか?」

この三人の中から、以下の基準で二人目の方を選ばせていただきました。

  • メールのやり取りの反応が早く、コミュニケーション力(正しく理解し正しく伝える力、相手の立場や状況を慮る力)がある人
  • 事業家であること

コミュニケーションについては言わずもがなですよね。

これから契約、決済とやっていくのに、意思疎通が難しいとか、すれ違いによる後戻りが発生するのはめんどくさいです。

三人目の方は、メールに句読点や改行が無く読みにくかったので、相手の立場に立てない、伝える努力をしない人と判断し、避けました。

事業家を選んだ理由は、個人の買主だと、消費者契約法 第8条の規定が怖いからです。(2020年4月1日に改定されておりますが、その前の、当時の話です)

第8条 次に掲げる消費者契約の条項は、無効とする。
:(中略)
五  消費者契約が有償契約である場合において、当該消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるとき(当該消費者契約が請負契約である場合には、当該消費者契約の仕事の目的物に瑕疵があるとき。次項において同じ。)に、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項
:(後略)

つまり、現状有姿&瑕疵担保免責、という売り方に不安が残るんです。

正確には、そういう約束で売ることはできるんでしょうけど、もし仮に裁判になったら、勝てるかどうか怪しいなと。。

不動産投資家で情報発信している人の中には、戸建は実需に売れば高く売れるし、出口戦略として優秀、みたいなことを言う人がいますが、私には怖くてできませんでした(笑)

てことで、たかだか数十万の違いで将来の不安を残したくなかったので、事業家に売りたいと考えたんです。

この物件の購入を決めた時に考えていた出口戦略は、

年に1人か2人はいるであろう移住者への売却

だったんですけどね。

買主候補が転進。

ところがですよ。

売却の話を進めようとしていた時に、この物件に抵当権が付いていることが分かったんです。

当時は、売主側で抵当権を外して決済する、という方針でしたから、物件の所有権が私に移るまでの時間が、予定より延びることになります。

当然、買主さんに伝えるじゃないですか。

そしたら、「待ちます」と言ってくださってたんですね。最初は。。

このあと、(前回の記事にも書きましたけど)仲介不動産屋さんは、抵当権を外すの、あきらめちゃったんですよね。

当然、買主さんへ伝えました。

わっきん

すみません。抵当権外すの最低でも2か月かかりそうです

そしたら、

「わかりました。ほかの物件を購入できることになったので、やめときます」

ってなるわけですよ(笑)

これで、最有力候補の方にフラれてしまいました。

しかたないので気持ちを切り替えて、もう一人の事業家の方にお話を持って行きました。

次の候補。コミュニケーションに不安な方と話を進める。

わっきん

一番手の方が転進されたのですが、いかがですか?

おじさん

ご連絡ありがとうございます承知しました買います五十万円で分割初回と別で5回払いで登記は完済後ですが仮登記を打たせていただけますでしようか

(本文そのままではありませんが、こんな感じのメールです。以降、読みにくいので整形して書きます)

わっきん

所有権移転登記は初回の支払い時で構いません。金額も低いので抵当権の設定もしません。割賦払いで構いませんのでよろしくお願いします

これ、不動産売買としては常識外れの条件緩和だと思いますが、

正直、私としては物件を手放せれば価格はいくらでも良かったですし、1円でも払ってくれたら、残金払わず逃げられても構わないと思ってました。

仮に1円で売ったとしても、回収率1億%って書けますしw

そしてなにより、この読みにくいメールを送ってくる人と詳細を詰める作業が嫌でした(笑)

おじさん

ありがとうございます。それでよろしくお願いします。

わっきん

では、契約書を作成してまたご連絡します。

で、契約書を作成して送りました。(たったこれだけのことでも、相手側でPDFファイルが開けないとかめんどくさいことがありましたが省略・・)

わっきん

では、契約内容合意できたので、印刷してこちらの押印をして送りますね。受け取ったら署名と印鑑を押して返送お願いします。契約書をご返送いただいた後、登記関連書類を郵送いたしますが、郵便局の代引きサービスを使いますので、初回の10万円と引き換えに受け取ってください。

(契約内容と並行して、所有権移転登記に必要な書類も確認済みでした)

おじさん

わかりました。

契約書は返ってきたが、登記書類を受け取らない

その後、私が作成した契約書に署名と印鑑が押され、無事送り返されてきましたが、返送されてきた書類の中に、なぜか契約書がもう一通入ってました。

わっきん

契約書がもう一つ含まれてましたが、どういう意味ですか?

おじさん

貴殿がどのような契約書を作るのかわからなかったため、私の方でも作りました。

(事前に確認したのに意味わかんね~。見てなかったんかい!)

と思いつつ、私が作成した方に署名押印されていましたので、契約自体は締結と解釈。。

相手側が作成した契約書は無視して、そのまま登記関連書類と一緒に返送しました。

わっきん

登記書類を返送しました。木曜日に到着するようですから、10万円を用意してお待ちください。

おじさん

わかりました。

そして木曜日・・

受取り拒否!

なんと登記関連書類を受け取り拒否されてしまったんです。

当然、問い合わせます。

わっきん

郵便局から、受け取り拒否されたと伺いましたが、何がありましたか?

おじさん

10万円の支払いは、登記完了後の認識ですから、登記前の支払いはできません。

わっきん

(んなアホなwww。やっぱダメだったなこいつ)

簡単に書いてますが、ここに至るまでに非常に苦労しています。

私は、イライラしながらも、この物分かりの悪く、しかも返信も遅い人を相手に、約5か月間も、ガマンしてなんとか繋いできたんです。

契約解除

わっきん

はぁ。。何を言ってるんですか?ご確認いただいた手順通りに進めているはずです。

わっきん

こちらは、100万円で売りに出している物件を50万円に減額し、しかも割賦払いも受け入れ、全額支払い前に所有権移転登記までしてあげましょうと譲歩したのですが、ここで1円も支払いを受けずに登記をしたら、私には何も保証もないまま、所有権は私の元に残ったまま、物件の登記だけ移ることになります。契約書にも、最初の10万円の支払いと同時に所有権が移転し、所有権の移転後すみやかに登記って書いてますよね。読んでます?あなた、不動産業やってるんでしたよね。

そう、相手は不動産業を営む人なんですw

おじさん

わかりました。申し訳ありません。どうすればよいですか?

わっきん

もう一度書類を送っても、受け取り拒否されると困りますから、あなた自身か、信頼できる人にお金を預けて、広島まで来てください。お金の受け取りと同時に法務局で登記申請すれば、いくら私を疑っていたとしても安心して取引できるのではないですか?1週間待ちます。

おじさん

わかりました。広島に息子がいますので手配します。

で、1週間待っても連絡無し。

これまでは、連絡が途絶えても我慢して、こちらから優しく導いてあげたのですが、もうそんな気にはなれません。

今思い出してもイライラします(^^)

わっきん

(あ~メンドくさいw)

と思いつつも、

すでに契約を締結してしまってましたし、

相手が私をハメようとしているかもしれませんから、

後々問題にならないよう、正しい手順で契約解除しなければなりません。

内容証明で期限を設けて催告⇒期限まで待って契約解除。

この時点で、5月末になってました。

他の買主候補へコンタクト

その後、他の買主候補さんに連絡してみましたが、ほとんどが応答なし。

最初の問い合わせから半年も経ってますからね。。

お2人、現地を見に行ってくれましたが、道路幅など周辺状況が気に入らなかったようで成約せず。

価格変更!

私の心は折れましたw

たかが数十万のために時間を使うのがもったいない。

早くこの物件を片付けてしまいたい。

そこで、売却価格を100万円から20万円に変更し、早期決着に動きました。

さらに、もう自分の時間を使いたくないってことで、現地にキーボックスを置いて、Youtubeにも物件動画を設置し、動画を見て気に入ったら勝手に見てね、という無気力営業スタイルです。

そしたらまた問い合わせが殺到します。

勝手に見てもらった2組が現地確認で脱落する中、

追加で現地確認したいとおっしゃる方が2名。

そして、現地確認不要なので買いたいとおっしゃる方が1名現れました。

わっきん

これで最後だな。

そう思うと少しだけヤル気がでます。

最後にもう一度、自分で現地のご案内をしてみよう!って。

キーボックスも回収しなきゃならないし。

やっと売れた・・

ノールック買い付けの人がいるので、当日決めなければ買えない旨をお伝えし、

2組の購入希望者を同じ日に現地案内しました。

わっきん

いい家でしょ?駐車場さえ確保できれば魅力的ですよ。空地はいっぱいありますしw

みたいな話をしながらご案内し、決断を待っていると・・

お父さん

想定通りです。買います!現金も持ってきました!

わっきん

終わった・・

教訓

かくして、私の初の物件売却活動は終焉を迎えたのでした。

この活動で得た教訓はこれです。

  • 遠方物件の売却活動は、メンドクサイ
  • 低額物件の売却活動は、メンドクサイ
  • 一度でもダメなヤツと思った人は、やっぱりダメ。頑張ってつなぐ甲斐が無い

逆に、

  • 即断即決してくれる人、かなりアリガタイ

これってきっと、仲介不動産屋さんも同じ思いをしているだろうってことは、肌で感じました。

つまり、逆に買う側としては、

  • 自宅のそばにあり、かつ仲介さんが遠方の物件は狙い目!
  • 仲介さんを煩わせないよう、迅速に明確な交渉をしよう!

これですね。

リアルな収支

最後に、キャッチ―ではない収支結果を書いて終わりにします。

  • 物件価格 1円
  • 売主様からの贈り物 100万円
  • 売却額 20万円
  • 購入時仲介さんへのお礼 約5万円
  • 税金等 約8万円
    (所有権移転登記の登録免許税、不動産取得税)
  • 契約書面等通信費 約5,000円
    (内容証明、代引き郵便、売買契約時の印紙等)
  • 現地への交通費 約5,000円
    (ガソリン代等)

期間:約半年

収支:約106万円のプラス

精神的収支:大幅赤字

手に入れた法律知識と経験:大幅プラス!

金銭的にも精神的にも効率悪かったけど、経験に基づく知識を得たので良し!

って感じですかね。

以上!

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