今日は、４号戸建の契約をしてきました。
先日金融公庫に融資相談に行った対象の物件です。
１号、２号と同じ地域の戸建で、３５０万円で売り出されていたところを、２５０万円で提示したのですが、
売主様が手取り３００万円をご希望とのことで、仲介さんに買主代理として入ってもらい、３００万円での購入となりました。
正直、目標よりちょっと高かったのですが、
- ほとんどリフォームせずにそのまま貸せそうなこと
- ４．５万円で貸したとしても利回りが15％ほどあること
- 慣れたエリア
ということで、まぁアリかなと思っています。
家賃5万くらいで決まってくれたらうれしいですね。
あと、条件が悪いので減価償却を大きくとりたいと話して、売買代金の建物比率を上げてもらいました。
建物が２６０万、土地が４０万という感じです。
もし将来売ることになったら、譲渡税が大きくなりますけどね。
買主代理？
ちなみに今回、買主代理という買い方を初めて知りましたが、
簡単に言うと、不動産屋が買主の代理として活動するということのようです。
買主が不動産業者なので、売主側には仲介手数料がかかりません。
ただ、その代わりに、売主側の仲介手数料の分を、買主側が支払う買い方です。
通常の媒介契約で、売主側に手取り３００万円を残そうと思ったら、
大雑把に言うと、物件価格を３１５万円にして、１４．６万円が仲介手数料となり、合計３２９．６万円で買うって感じになるかと思いますが、
この買主代理という買い方だと、売買価格は３００万円なので、
売主側の手数料に相当する額を支払ったとしても、３２８万円で買えることになります。
少しだけ安く買えるってことなんでしょうか？
ただこの方法にどんなリスクがあるのかはよくわかっていません。
契約書や重要事項の説明など、契約までの流れや内容は、いつもと同じでした。
（ま、もともと耐用年数越えのボロ戸建てで、瑕疵担保免責ですし、何かあったとしても同じだと思います。。）
しいて言えば、代理人が契約条件を勝手に決めてしまうというリスクがあるかも？
信用できない人とはこの形態での契約はすべきでないことは確かだと思います。
（媒介でも同じことが言えますが・・）
ちなみに、売主代理という方法もあるそうです。
最後に。。
この物件では、融資で400万円借りてしまいました。
まだ、何かあっても耐えられる範囲に抑えてはいるつもりですが、
2号～4号までオーバーローンを繰り返し、融資の額が大きくなってきましたから、
次の物件は手持ちのキャッシュでの購入できる物件を探して、安全側に倒したいと思います。
（キャッシュと言っても、結局は借りたお金ですけどね・・）
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