今週末は台風を理由にDIYリフォームもさぼり、カープ優勝の美酒に溺れる私です。
今回は、3号物件について写真付きで紹介しようと思います。
ボロ戸建3号 基本スペック
ボロ戸建て3号は、広島県の南の方、私の自宅から車で1時間程度のところにあります。（ぎりぎり投資エリア内）
そして、専有面積は約１００㎡、５DKDK、つまり、5つの居室と、ダイニングキッチンが2つの、2世帯住宅の間取りとなっています。
間取りは昔風ですけど、賃貸物件としては広いですよね。
この広さは強みになるだろうと思います。
立地的には、前面道路が狭く軽自動車がやっと通れる程度の坂道で、敷地内に駐車場も無い。
正直、その地域に住まない私から見たらとんでもない悪条件なんですけど、
仲介業者さんに事前ヒアリングしたところ、この地域は人気がある割には戸建賃貸がそもそも数が無いので、内装をきれいにするだけで簡単に決まるそうです。
近隣の月極駐車場の相場が、1万円くらいと高めなので、それだけ需要があるってことなんでしょうね。
他に立地的な条件だと、小学校が近く、徒歩7分くらい。同じく公務員や病院、大企業の職場まで徒歩15分～20分くらいです。
とここまで書いて、既に基本スペックに関しては別の記事にも書いていたことに気付きました。。
記事のタイトルと内容が一致してないから自分でも何を書いたかわからなくなります。。
リンクを貼っておきますね→公庫の融資承認されたようです
ボロ戸建3号 1階内部写真とリフォームの構想
では次に、内部の紹介をしようと思います。（きっと、まだ紹介してないはず・・）
まずは玄関。
古い感じの引き戸に、綿壁づくりの暗い印象でした。
入った瞬間、古い家、暗いイメージを与えてしまう玄関です。
玄関は内装の第一印象を決める重要な場所。
明るくきれいにリフォームしていかなければなりませんね。
だけどなぜか分電盤は良いのがついてる。
電気を触らなくてよいのはうれしいポイントです。
1階には和室が2部屋あります。
↑和室の1つ目です。
砂壁がくすんでとても暗い印象になっています。
最低でも、壁は明るい雰囲気に変えていかなければなりません。
床の間の解体はめんどくさそうなので、洋室化はせずにそのまま使う感じですかね。
あと、写真に写ってないですけど、畳はだいぶ色が変わってしまってます。
普通は表替えとかするんでしょうけど、まあそのままでも住めないほどじゃないんで、ゴザか何かで隠そうと思ってます。
入居者が見つからなければ追加で考えるところです。
↑和室の2つ目です。
ここも同じく、砂壁がくすんで暗い印象になってます。
真っ白にしてやるからな！
畳も、まずはいったんそのままですね。
とりあえず壁だけ白っぽくしてみようと思ってます。
作り付けの収納って、正直必要ないんですけど、まぁ使えるのでいったんそのままの予定です。
入居者さんが見つからなければぶっ壊したり、洋室化も検討します。
↑1階トイレです。
この部屋は、まずは綿壁のところをきれいにして他はそのままかな。
↑1階のお風呂です。
浴槽が狭いうえに、カビでしょうか、壁や天井がだいぶ傷んでます。
浴室乾燥機がありますけど、正常に動くのかどうか試してません。
この部屋は、入居者さんが見つからなければユニットバスの導入まで考えますので、
いったん壁の塗装だけして、他はそのままにしておこうと思います。
↑そして1階にもう一部屋。ダイニングキッチンです。
壁紙も塗装もされてない裸の壁に、古いキッチンが取り付けられてます。
ここも他の部屋と同様、暗い雰囲気。
壁と床を変えて、明るい雰囲気にリフォームしちゃう予定です。
あと、この家には脱衣所や洗面台、洗濯機の排水管が無いんですよね。
どうも、洗濯するときには浴室の排水口へ流してたみたいで。
それでは不便なので、この部屋には排水管を施工して洗濯機置き場を作ったり、
洗面台を置いたりして、家事室兼脱衣所的な位置づけにしてみようと思ってます。
キッチンは・・いったんそのまま置いておこうかな。
運動靴とか洗えますしね。
ボロ戸建3号 ２階内部写真とリフォームの構想
次は2階です。
2階には、和室２部屋と洋室1部屋、DKが1つあります。
まずは和室１ですが。。
窓から雨が入って、窓枠も壁もボロボロになってます。
開け閉めの際に気を抜くと、窓がそのまま落下してしまうほどですｗ
売主さん情報では、雨戸があるの知らなかったので、濡れてもそのまま放置しておいたらこうなったと。。
この部屋はさすがにこのままでは住みにくいので、窓枠をサッシに入れ替えて壁をやり直しですね。
床も畳から長尺シートに変更して、洋室化の予定です。
子供部屋として使ってもらうイメージをしています。
↑2階の洋室です。
個人宅の、普通の一軒家の床にPタイルが使われてるのは、私は初めて見ました。
私の母校がこんな床でしたのでとても懐かしい感じです。
↑Pタイル部屋の隣にある和室です。
写真中央奥側に、押入れでもないクローゼットでもない、床も薄くて突き抜けてしまいそうな、
何のためにあるんだかよくわからいスペースがあるんですよ。
もしも床が抜けて落ちたら、この下はもう外なので、コンクリートの地面に激突です。
怖いので、床は補強します。
↑さらに、さっきの和室の隣にある、キッチンです。
窓ガラスが割れたままになってます。
そして床もふかふかでボロボロなんですよね。
クッションフロアで隠してあったところをめくると、元の材料に戻ろうとしている床が現れます。
廃墟感あってわくわくです。
どうしてこうなった！？
と思って、天井を見上げても、特に雨漏りではなさそう。。
割れた窓から雨が振り込んだにしては、他のところは傷んでないし。。
不思議だったんですが、後で売主さんに聞いたところ、何てことは無い・・
水をこぼしたまま放置してたんですって。
一応、念入りに足踏み調査をさせてもらって、根太は傷んでないと思いますので、床は上張りで仕上げたいと思っています。
以上3部屋、つまり、キッチン、隣の和室、そのさらに隣のPタイル洋室は、
すべてつなげて（床のレベルを合わせて）LDKに変更しようと思ってます。
19畳程度の、広々としたLDKになるはずで、ここがこの物件の差別化ポイントになる予定です。
↑忘れてました。2階の納戸です。
納戸といっても、売主さんからの情報によると以前はトイレとして使っていたらしく、
高価な便器だったので引っ越しの時に持って行っちゃったんだそうです。
この物件では、2階が生活の主要スペースになりますので、この納戸はもう一度トイレとして活躍してもらう予定です。
リフォームの方針
てことで、3号物件の内部を紹介させていただきました。
他にも、写真掲載しなかったところで床がふわふわしてたり、なぜか壁が秘孔を突いたみたいに盛り上がったりしてて、どうしてこうなった？のオンパレードな物件ですｗ
そんな物件でも、入居者募集できる状態には育てなければなりません。
リフォームの方針は内部紹介の文中にも書きましたが、
基本的には、
玄関と2階のLDKだけ頑張ってきれいにして、あとは最低限住める状態＆明るい印象へ修復する。
というところから始めていく予定です。
で、入居者募集してみて、市場の反応を見ながら追加でリフォームが必要ならやっていこうと思います。
・・・ちなみに、
駐車場の無い物件なので、重たい資材や工具類を運んで大工や内装をDIYするのは難しい・・というかもうそこまで元気が無い（簡単に言うとメンドクサイ）ことに気付きまして・・
壁はDIYで塗装するけど、他はすべて業者さんへ依頼の予定です。
通販で物件まで送ってくれるようなら、設備（洗面台とか便器とか）の取り付けくらいはするかも・・？
ちなみに塗装も、見積もり取ったら約100万円くらいになってましたし、かなりの面積になりそうで、開始前から怯んでますｗ
とはいえ、融資も受けちゃってるし、月末には塗り始めて、11月中には募集開始したいかな。
・・どなたか一緒に塗りません？
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