最近はリフォーム(DIY)するものが無くて時間があるので、物件探しの合間の時間を使って、いろんな大家さんや不動産投資家の書籍やブログを読んだりしてます。

実は私、最初の物件を買う前はあまり書籍やブログで勉強してませんでした(たぶん読んだのは、3~4冊だと思います)

もちろん、先輩大家さんとのつながりも、まったく無しです。(これは未だにありませんが・・友達ぽちい・・・)

最初の物件を買う前にもっと勉強すべきだった気もしますが、勉強してたら逆に、なかなか買えてなかったか、自分で考えずに安易に進めたような気もしますし、その辺は微妙だなと思います。

あ、そんな話をしようと思ったわけじゃなくて、今回書こうと思ったのは表面利回りのことです。

ボロ物件で表面利回り高いぜ!って言われても・・

もちろん、ボロ物件で成功してます!という方のブログや書籍も読んだんですが、意外と、表面利回りで語られてるような気がしました。


表面利回り(別名、グロスともいうみたいです)ってのは、

年間家賃収入 ÷ 物件購入金額

のことですが、ボロ物件投資で表面利回りってどれほどの意味があるんでしょうね。

例えば私の100万戸建てだと、

家賃55,000円 物件価格100万円ですから、表面利回りは66%です。

しかし、リフォーム代金やら税金やら経費をいろいろ考慮すると、この記事にも書いたように、利回りは27%程度です。

しかもこの27%だって、今後の修繕費用や空き室になる期間がどの程度とか、将来の費用を計算に入れてない数字ですから、見込み、目安にすぎません。

そう考えると、表面利回りという数値は、現実的にほとんど意味が無い数値だなって思います。

客寄せ、インパクト重視ってことなんでしょうか。それとも計算過程をあれこれ説明せずに済むから?

意図はわかりませんが、なんか騙されてる気がして気持ち悪い感じです

ボロ物件は再生リフォーム費用の割合が大きい

私の物件の例が示すように、特にボロ物件投資においては、表面利回りと、実質的な利回りで大きく差が出てきます

ボロであるがゆえ、ある程度のリフォーム費用がかかるからです(あたりまえですが・・)

なんなら、リフォーム代を考えたら、わざわざボロ物件に手を出す意味無い場合もありますしね。

ボロじゃない物件、たとえば新築に近い物件なら、表面利回りと実質利回りが近い数値になりやすく、だましてる感じは薄れるのかもしれません。

む?

ひょっとして、誰かが最初、新築系不動産投資本の書き方を真似てボロ物件投資本を表面利回りで書いたら、それが主流になっちゃった、みたいな歴史的な背景があるのか?

ま、こんな歴史はどうでもいっか。

とにかく、

いろいろ先輩方の記事を読んでいく中で、利回り〇%っていう書き方には注意だなって思いました。

この人の言う利回りってなんの利回りだろう?って気を付けながら読もうと思います。

中には、ほんとにだまして何か買わせようとしてる人がいるかもしれませんし。。。

その場合はもちろん、ご丁寧に「表面」って書いてくれないでしょ?(笑)

ということで、我ながらたいした話ではないんですが、

大事なのは現実(キャッシュフローとバランスシートと自分の頭)!!

てことで。

これからも現実を意識しながら、生き残れるように戦っていこうと思いまーす(^^)

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