このブログでは、「100万戸建ての購入」を1つ目の投資物件として扱っていますが、実はこれ、1つ目じゃないんです。(純粋な、自分の投資物件としては1つ目です)

私自身も忘れていたんですが、さっき思い出しました。

実はもっともっとずっ~と前、不動産投資を志した約10年前頃からすでに、「不動産投資を行っていた」ってことを。

正直、今思うと、投資の内容としては甘く、半端な投資ですが、そんな未熟な10年前の私でも、一応負けていません。

そういう意味では、この方法はかなりリスクの小さい不動産投資と言えそうです。

ということで、昔の私が実践した「最も手堅い不動産投資法」を今の目線で書いてみようと思います。

最もリスクの小さい不動産投資の正体

もったいぶるような事でもないので、まず最初に答えから書きますが、

「最もリスクの小さい不動産投資」ってのは、「自宅を投資物件とみなす」という方法です。

それって投資?って思うかもしれませんが、実際とてもいい投資ですよ。

10年前に私がやった不動産投資

約10年前、当時の状況はこうでした。

( ´ー`)。о(できるだけ早めに不動産投資を始めるべき!)

でも嫁さん大反対(自宅も無い、自分たちが落ち着いてないのに人に貸す家を買う?そんなリスク負えるか!未熟者めが!)

( ´ー`)。о(それが普通の感覚だというのはわかるけど・・・考える順序が逆なんだよな・・そんなこと言っても聞こえないので言わないけど)

そこで私が考えたのは・・

( ´ー`)。о(よし分かった!じゃあ自宅を先に買ってご機嫌とりながら、その自宅を最初の投資のつもりで買おう)

・・・つまり、もし仮に、貸したとしてもプラスになる物件を買おうと。

箇条書きするとこうです。

  • 住宅ローンを使って自宅を買う
  • けれども投資物件のつもりで買う!
  • 入居者は自分。(空室リスク無し!)
  • 近隣地域で賃貸住宅を借りた場合の家賃分を、返済と貯蓄に割り当てる。
  • そんな考えのもと、当時の私は950万で売り出された築30年ほどの戸建てを、900万で指値して購入し、

    約400万円のリフォーム(仲介業者に紹介された工務店に依頼)を行って住み始めました。

    物件価格の900万を20年ローンで借りて、月々の支払いは約5万円。

    同じ地域に同じ程度の広さの物件を借りると、賃料は約6万円。

    毎月5万円の返済と、1万円の貯蓄をすれば、これで利回り約5%の投資になるはず。

    そう考えていました。

    浅はかですが当時の知識ではこれも立派な投資と考えていました

    今思えば、物件高すぎ、リフォームしすぎ、などいろいろ考えるべきことが全然足りておらず、

    キャッシュフローがプラスになればいいんでしょ?

    程度の考え方です・・

    言い訳すると、そのころ読んだ「金持ち父さん貧乏父さん」に、キャッシュフローがプラスなら物件は無限に持てる、みたいなこと書いてあって印象強かったというかここだけで勝った気分になっちゃったんです・・

    例えば以下は購入後に知った事です。

  • 固定資産税評価額は土地建物の合算で約500万(バランスシート上の不釣り合い
  • 固定資産税は約5万円(運用費用の考慮漏れ
  • 不動産取得税忘れたけどたぶん15万くらい(初期費用の考慮漏れ
  • 周辺の更地価格よりもかなり高い金額で買ってしまった(築30年のボロ屋なのに・・)(市場調査不足
  • 当時の私は気づいてすらいませんでしたが、きっと物件ホシイホシイ病にかかっていたんでしょう(笑)

    そして今、自宅購入から10年後に再計算してみましたが、利回りは5%どころか1~2%程度になっているようです。

    ま、負けてないだけマシでしょうか・・

    とはいえ、こんな甘い投資でも、10年たって一応マイナスにはならないということは、この方法の成功率がかなり高いことを示していると思います。

    やはり「空き室リスクが無い」のは大きなポイントと思います。

    今の私なら自宅をこう買う

    ただ、もっと上手にやる方法はあったはず。

    今の私だったらどうするか?

    ここからが本当の「最もリスクの小さい不動産投資」です。

    箇条書きするとこうなります。

  • その地域の重点地域や人口増加地域など、土地の坪単価が下がらない地域で古くて安い物件を探す
  • これ以上価値が下がらない物件を、底値(戸建ての場合は土地値)かそれ以下で指値して購入
  • 目標利回りを設定(築古なので高めに)
  • 納得の価格になるまではガマン
  • リフォームは住みながらDIYで行う

  • これで負けない不動産投資デビューが可能です。

    また、このデビュー方法にはメリットがたくさんあります。

  • 実際に自分が住むので、入居者の目線で物件選びとリフォームできる
  • DIYの技術リフォームの相場観が身につく
  • 修繕費用や税金などの運営費用を体感できる
  • 売却時にキャピタルを得られる可能性があるが、自宅は税金が有利
  • 売却益が投資物件購入資金になる
  • 売却後は、また住宅ローンを使って自宅を買って繰り返せる
  • 逆に若干ですがデメリットもあります。

  • 金利、自宅リフォーム費や固定資産税、減価償却などの費用を経費計上できない
  • 家族ができて学校に通い始めると自宅の売却や買い替えは難しくなる
  • 後者はどうしようもないですが、

    前者は勉強代として支払ったと考えてもいいですし、

    かわりに住宅ローンが使えて高いキャッシュフローが得られてると考えてもいいですし、

    物件によっては代わりに住宅ローン減税を使うこともできるかもです。

    もっと踏み込んで考えると、何か事業(私のようにインターネットを使うとかで)を始め、自宅を事務所扱いにしちゃえば、減価償却できるようになりますし、何割か按分して経費計上することもできます。

    ま、そこまでやる必要はないと思いますが、

    自宅を投資物件という切り口で見るだけで、これだけ考え方が変わることに気付けますし、低リスクの投資になり、実践練習が可能になるわけです。

    このやり方を推奨する背景

    この投資法、納得いかない方もおられるとは思いますが、私としてはこれから不動産投資を始めようという方におススメです。

    やっぱ、不動産投資って金額がでかい分、破たん時のインパクトは大きいわけで、そんな世界に大した知識もなく未経験の状態で参加するのは無謀です。

    裸に竹やりで銃と戦うようなもんだと思うんですよね。

    もちろん皆様、書籍やセミナーなど、事前勉強はたくさんするんだと思いますが、実践からくる経験は何にも代えがたいし、学習効果も高いですし。

    不動産投資に向けてテンション上がっちゃってると、自分の失敗なんて夢にも思わないかもしれませんが、初心者が思っているほど不動産投資は安全じゃないと思います。

    目立った成功者が書いた書籍とか読むと、成功率高そうな気がしてきますが、それって失敗者は書籍を書かないからという側面もあるでしょうし。。

    なので、

    この記事に書いた自宅投資法でもいいし、100万くらいの失敗しても復帰可能な超激安物件から始めるでもいいし、

    方法はどうでもいいので、まずは小さく試し、継続できそうかどうかを冷静に判断すべきと思います。

    偉そうなこと言ってますが(笑)

    率直にそう思ったので書きました。

    もし、これから不動産投資を始めようという方の参考になれば幸いです。

    あー、この方法、若い時(独身の時)に思いついてたらなー

    今頃、もっと資金あったんだろうな・・

    タイムマシン作って偉い人っ(人のアドバイス聞く人だったっけ?過去の私)

    ※ま、今からでもやってみようと、同じ小学校区で自宅の買い替えをもくろみ中です

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