前回の記事に引き続き、今回は物件の内見時のチェックポイントについて、私がチェックしていたポイントについて紹介します。

建物のチェックポイント

まずは建物自体のチェックポイントからです。

いくらボロ物件とはいえ、いずれ入居者さんへ生活拠点として提供する品物ですから、より慎重にチェックするよう心がけています。

雨漏りの有無

不動産投資目的でボロ物件を購入するうえで最も怖いのは、雨漏りだと私は思ってます。

以降に記載する様々なチェックポイントは、(それぞれ重要なポイントではありますが、)いずれも判断がしやすく、対策方法もわかりやすい、もしくは大きな失敗にはつながらない性質のものです。

しかし、雨漏りについては、その影響範囲を見極めるのが非常に難しいんです。

上善如水と言いますが、水は形を変えながらいろいろなところを流れますから、見た目以上に被害が広がっている場合があります。

そして、どこまで修理すれば解決するのか、事前に把握することがとても難しいです。

天井はもちろん、天井裏点検口があれば必ず屋根裏を確認し、天井に雨漏りの痕跡がある場合は購入を控えるのが無難です。

↓天井からの雨漏りを表面的に対処した物件

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これじゃぁ天井裏を見るまでもなくボロボロでしょう。

ただし例外として、雨漏りの跡があったとしても、近年屋根の修理を行ったなど、すでに根本的な対処が行われている場合のみ、私は購入対象にしています。

建物の傾きの大きさ

建物の傾きが激しい場合はもしものことを考えて避けるようにしています。

ただし、古い建物には多少の傾きやゆがみはつきものですから、少々の傾きがあったからと言ってそれで即見送り!の判断はしていません。

もちろん、体で体感できるほどの傾きや、基礎や外壁のクラックなどを伴う場合は細心の注意を払う必要がありますが、

原因がはっきりしている場合や対策可能な場合、程度が低く問題ないと判断可能な場合については、値下げ交渉の材料にしていきます。

チェック方法は簡単です。

  • 事前に建物が新築されてからの、その地域での地震履歴を確認しておく
  • 水平器で傾きを確認する
  • 窓やドアなどの建具をすべて開け閉めしてみて、引っかからないことを確認する

購入可否の判断基準については、物件ごとに異なりますし、ここに無責任に書けませんが、不安な場合は専門家に相談です。

特に増築部分が傾くことが多いように思いますが、これが本体側に影響を与える懸念があるようなら見送りですね。

↓床が傾きすぎてクッションフロアが剥がれている物件(しかも奥の壁は雨漏りで変色・・)

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多少の傾きなら対処可能ですが、ここまでくると再生不能。。

床下や床材の痛み具合、シロアリ、漏水、湿気

次に大きなポイントは、シロアリや湿気による腐食の問題です。

かならず床下を確認し、湿気の有無、蟻道の有無、木材の腐食の程度の確認を行います。

特に、長い間人が住まず、床下換気扇が停止したまま放置されていた物件は、床下が傷んでいる場合がありますね。

床下点検口のない建物は、私は購入対象としません。

確認方法は以下のような感じです。

まずは、建物全体を歩き回り、床がふわふわするところについてはよく確認を行います。

床材(フローリング板)が老朽化により剥離し、ふわふわすることがありますが、これはあまり大きな問題ではありません。リフォーム時に床材を交換してしまえば良いからです。

問題なのは、束や根太が腐るほど湿気が多いとか、木材がスカスカになるほど腐食しているとか、そういっ

た場合です。

特にお風呂と脱衣所の境目とか、キッチンや洗面台などの水回り設備が老朽化して漏水している場合が多いです。

屋根からの雨漏りと違って、こちらは小さな範囲であれば対策できますから、それを理由に値下げ交渉の材料と考えています。

シロアリについては、重大な問題につながる場合がありますね。

床下がシロアリ被害によってボロボロにされている場合は、私は素直に購入を見送ります。

写真が残っていないのでお見せできませんが、私が見送った物件の中には、シロアリ被害で床に穴が開いている物件もありました。。

ちなみにシロアリについて、こちらのサイトが参考になります。

誰でも簡単に確かめられるシロアリ発見法を教えて下さい | シロアリQ&A | 公益社団法人 日本しろあり対策協会

におい・カビ

建物チェック時のポイント4つ目は、においです。

古い建物で人がしばらく住んでいないボロ物件では、空気の入れ替えがされておらず空気がよどみます。

これによってカビが繁殖している場合があります。

床下、壁、天井、目に見えるところはすべてチェックしましょう。

カビが生えているところは特に湿気も溜まりやすいところですから、上に書いたように漏水や床の強度など、入念にチェックします。

木材が傷んでなければ、カビ自体は対策が可能です。

↓私が愛用している業務用カビ取り剤です。短時間で高い効果を発揮してくれるため助かっています。

次に、動物のにおいがする場合はちょっと大変ですね。

人が住まない期間が長くなったボロ物件では、猫などのケモノが住み着いている場合があります(^^)

それだけならまだよいのですが、動物の死骸が建物内に残っているとか、糞を床下に埋めてあるとか、爆弾が仕込まれている場合があります。

物件購入後に清掃することで対策できる問題ですが、そのような状態で放置されていればなかなか買い手は現れませんから、値下げ交渉のネタに使うことも可能です。

陽当たり、室内の明るさ

不動産投資としてボロ物件を購入した後は、入居者を探して住んでいただく必要があります。

大家さんとしては少しでも快適な部屋を安く提供したいですよね。

そういう意味で、私は陽当たりの良い物件を選ぶようにしています。

庭木が伸び放題になっているなど、そのままの状態で陽当たりが悪い場合は、庭木の伐採剪定を行う費用を計算に入れておく必要があります。

また、陽当たりが悪い→湿気やカビの問題という連鎖もありますから、極力日当たりの良い物件を探すのが良いと思っています。

↓日差しを遮る庭木を切って朝日を得た部屋です

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間取り・階段の位置

次に間取りです。ボロ物件は築年数も古く、古い間取りの物件が多いですね。

物件の立地や賃貸仲介業者さんに確認することで、ターゲットとなる入居者がある程度決まります。

このターゲットに合わせ、物件購入後にどの程度の費用がかかるかは見極めておく必要があります。

間取り変更を考える場合、階段の位置変更はほぼ不可能と考えてよいと思います。変な位置に階段がある場合は、賃貸仲介業者さんに相談してみてください。

また、水回りの位置変更には大きな費用がかかることがありますので、その利回り低下の分値下げ交渉するか、潔くあきらめる覚悟が必要です。

和室が多い場合は、そのうちいくつかを洋室へ変更することになると思いますから、どのくらいのコストがかかるか計算しておく必要があります。(DIYでやれる場合は数万円でできます)

だいたいの相場がわかるようになるまでは、内見時に工務店や大工さんに同行依頼するのが良いと思います。

窓からの景色・眺望

ボロ物件は立地的に田舎が多いと思いますが、陽当たりが良い、眺望が良いなど、周辺の物件と比べて差別化ポイントとなる特徴があればラッキーです。

そういった物件を探している方もいらっしゃいますからね。

逆に、目の前に高い建物が立っているなど、陽当たりにも関連しますが、マイナスポイントがある場合は、その分差し引いて考えます。

設備のチェックポイント

お風呂

ボロ物件は古い物件ですから、お風呂の設備が古いことがあります。

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周辺物件との比較が必要ですが、こういうバランスがまのお風呂のままだと、交換費用がかさみますから、差し引いて考える必要があります。

逆に、お風呂の設備が新しい、きれい、追い炊き機能がある、などはプラスポイントですね。

トイレ

これも周辺の競合物件との比較が必要ですが、今時和式のトイレや、汲み取りトイレでは入居者が決まりにくくなります。

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逆に、洋式、水洗、下水道につながっている、トイレに電源コンセントがある、などはプラスポイントです。

電源コンセントさえあれば、便座は比較的安価に交換できますから、ウォシュレットなどの温水洗浄便座を取り付けることも簡単ですね。

キッチン

戸建て物件では、ファミリー層をターゲットにすることが多いと思います。

そうなると、奥さん(お母さん)がキッチンに立つことも多いでしょうね。

キッチンの設備が悪いとそれだけで入居者が決まらないことも多いです。

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交換が必要なのか?表面をきれいにすれば使えるレベルなのか?確認しておく必要があります。

収納

同じく、ファミリー層をターゲットにしますから、複数の人が住むことになります。

そうなると当然荷物も多くなりますよね。

収納スペースが足りないことは、多く取れるのは入居者を獲得する際のプラスポイントになります。

ガス・電気

ボロ物件を内見していると、電気容量の低い物件が多いと思います。

電気容量を増やす場合は、屋外電線からの引き込み容量を増やしたり、分電盤の交換・追加が必要になります。これらの費用も確認しておくのが良いです。

また、電気温水器がついている場合は、プロパンガスへの切り替えも検討します。

既存設備が都市ガスの場合は、プロパンガスへの切り替えによって入居率への影響があるかどうか、不動産業者さんに確認します。

また、ご近所さんのガスボンベを確認して周辺で有力なプロパンガス屋さん2社をピックアップし、プロパンガスを切り替えたときに受けられるサービスの内容について、確認します。

壁、床、ドア・建具のデザイン

古い物件では多くの場合、この辺りはリフォームで対処することになると思います。

場合によっては天井もクロスの張替やペンキでの塗装を行うことになるかもしれません。

DIYが得意な方ならそんなに大きな費用も掛かりませんが、階段室の天井など足場を組む必要があるような場合などで自分で施工できない場合は、内装屋さんに依頼することになります。

最後に

ここまで、私がチェックしている13のポイントについて書いてきました。

ここに書いた内容は、現時点での私の知識に基づいたものですから、これから経験を積むにつれてチェックポイントが変化することもあると思いますが、

最初に書いたこの3つは特に重要だと考えています。

  • 雨漏りの有無
  • 建物の傾き
  • シロアリ被害

しかし、逆に解決できるようなら格安物件に化ける可能性がありますから、物件をたくさん見て、専門業者さんとのやり取りや書籍での学習を通じて、とにかく学ぶことが大事だと思います。

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