前回の記事に引き続き、1棟目購入前の話です。

ここまでで、購入候補物件の元付業者を探すところまで話しました。

今回は、ついに不動産屋さんへの電話での問い合わせ。

慣れないうちはドキドキしますねこれ(^^)

私自身が何度か問い合わせるうちに絞り込んでいった、いつも業者さんへ質問する内容を書こうと思います。

自己紹介

初めての業者さんへ電話するときは、まずは自己紹介です。

「お世話になります。私は、○○地域で不動産投資をしております△△と申します。ホームページで見た物件が気になっているのですが、今、お時間よろしいでしょうか?」

みたいな感じです。

私の経験上、物件を持っていなくても、投資家と最初に宣言してしまうのが良いと思います。

なんというか、気持ちとして「事業家である」という立場で進めるほうが、自分にの中に責任感が生まれるからです。

最初はボロが出ると思いますが、何件か問い合わせたり内見したり、次は失敗したくないと思って勉強するうちに詳しくなるので大丈夫です。

私が始めて投資物件を購入した後、仲介してくださった業者さんと食事をしたとき、実はこれが1棟目なんですよ、って話をしたら、「詳しい印象だったのでそうは見えませんでした」と言われました。

このときは、いろいろ勉強した甲斐があったかなと思いましたね。

逆に、ボロが出たときに、「いやー駆け出しなんで」みたいに正直になることで、いろいろ教えてもらえたこともありましたけどねw。

詳しい住所

まず最初に聞くのは、住所です。

インターネットで公開されている物件情報では、詳細な住所までは記載されていないことが多いですよね。

なので必ずこれは聞きます。

これによって、周辺施設情報やざっくりした外見の印象などを、Googleマップのストリートビューで確認できるようになります。

売却理由

売主さんがどうして物件を手放そうとしているのか?

売却理由も必ず聞くようにしています。

特に理由によってどうこう言うことは無いのですが、即答できるかどうかを見ている感じです。

ここで即答できない業者さんは、仕事のやり方に何か問題があるように思いますので。。

建物の状況

私は次に、建物の、特に内部の状況について質問をします。

ホームページの物件情報やGoogleマップなどのインターネットで得られる情報は聞きませんが、屋根、床がしっかりしているか?とか水回りに異常はないか?とか雨漏り、シロアリ被害はないか?といった、外から見ただけではわからないような情報は電話で質問してみます。

ただし、これらに問題があったとしても、それですぐに購入しないとの判断は行いません。

解決できそうであれば、これらが値下げ交渉の良いネタになりますからね。

固定資産税評価額

また、物件としてよさそうな場合、固定資産税評価額も質問していました。

明確な回答を持っている業者さんが少ない印象ですが、購入後にかかる固定資産税や、今後の融資のことを考えると、物件の担保価値の有無がわかっていたほうが良いからです。

過去の問い合わせ履歴

最後に、私より前に問い合わせや内見した方がいらっしゃるか?確認します。

買付をした方がいらっしゃれば、いくらだったか、どうして買わなかったのか、を質問してみます。

リフォーム費用が掛かりすぎるから、融資がつかなかった、価格面で折り合いがつかなかった、などの情報が得られます。

価格面で折り合いがつかなかった場合は、いくらだったか?を聞いておくことで、売主さんがどれくらいで売りたいと考えているのかを聞ける場合がありますね。

電話問い合わせ後の内見について

ちなみに、始めて電話問い合わせしたタイミングで、内見しますか?とお話をいただいたとしても、私はいったん保留するようにしていました。

「空振りしたら申し訳ないので、まず現地で外観を見てからまた連絡しますね」

とお伝えするだけです。

こうすることで、第一印象は若干良くなります。

また、外観チェック時に基礎の部分など重要な問題があれば購入はしませんから、その場合は電話で、

「すみませんが外見確認したところ今回は見送ろうと思いますが、○○地域で△△円くらいの価格で物件を探していますので情報が入ったらお願いします」

と伝えます。

これで、業者さんも無駄な案内をせずに済みますし、印象も悪くならずに次につなげることができます。

正直言って、ボロ物件投資ではほとんどの物件が購入に値しない物件ですし、成約したとしても業者さんの利益は薄いですから、ほとんどの場合業者さんの力も入ってませんからね・・

あ、それから、ボロ物件投資では基本的に、売れ残りの物件の中で選ぶことになりますから、急いで内見しなくても、売れてしまうことはほとんど無いですw

週末に内見したいとお伝えした物件に買い付けが入って売れてしまうことが2度だけありましたけど、それはもう縁がなかったということで、仕方のないことだと思うようにしました。

めったにないことに焦ってガツガツするよりは、あまり迷惑をかけないことを心がけて、他の自己中投資家より印象を良く持ってもらうのは、良いやり方だと思っています。(あくまで個人的な意見としてです。人によって考え方の異なるところだと思います)

以上、物件について電話で問い合わせる内容についてでした!

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