もう3月も終わる時期ですが、今年の予定を書いておこうと思いました。

現時点で不動産投資を始めて3年が経過したところです。(実はついさっきまで4年と思ってましたがw)

一度、現在の状況を振り返りつつ、今年の方向性に触れていこうと思います。

ちなみにこれから書くのは、本業やその他の事業を除く、不動産関連のみ抜き出した内容です。

現在の状況

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昨年までは、青色申告の事業的規模を目標に、とにかく物件を増やすことを目標としていました。

その結果、1年平均2棟の物件を取得し、

現在の保有物件は戸建4つ、2世帯のアパート1つ(こちらは相続)

合計で5棟6世帯になりました。

バランスシート的なやつ

先日確定申告をしたので、その内容からバランスシート的なやつを書き出してみますと、こうなってました。

資産の部

流動資産:約220万円

固定資産(建物):約950万円

固定資産(土地):約600万円

その他固定資産:約160万円

負債・資産の部

借入金:約1,550万円

預り金:約20万円

自己資本:約330万円

バランスが取れてないのは、端数を丸めたからです。

キャッシュフロー的なやつ

現在は幸いにも満室経営です。

仮に経費が昨年と同じで、物件も増やさず、退去も無く無事に過ごせたとすると・・

家賃収入:約32万円/月

ローン返済:約12万円/月

固定資産税:約35万円/年

減価償却費:約70万円/年

その他の経費:約40万円/年

という状況です。

もう少し踏み込んでみると、

税引き前キャッシュフロー:約165万円/年

純利益:約215万円/年

課税所得:約150万円/年

所得税+住民税:約45万円/年

税引き後キャッシュフロー:120万円/年

という感じでしょうか。

もう遅いですけど、短期的に見ると、減価償却をもっと短く取っておけばよかったと思っちゃいますねw

しっかし、この税金の比率を見ると、ほんと不動産は税金との戦いだと感じますね。。

業者に頼んだ時の費用が3割引き(どうせ税金で持って行かれるので)と考えると、

DIYしてて良いのだろうかと思ってしまいます。

指標的なやつ

次に、よく見る指標的なやつを計算してみます。

返済比率:約37.5%

当座比率:約152.8%

自己資本比率:約17.3%

総資本純利益率(ROA):約11.3%

自己資本純利益率(ROE):約65.2%

この数値がどうなのか、正直言って私にはわかりませんけど、

ま、不動産関連の上場企業と比べたら自己資本比率以外はまぁまぁ良い線行ってそうな気はしました。

仮に、このまま金額の数値が1000倍くらいになってくれたらいい感じな気がします。

しっかしこうやって見てみると、不動産って儲からないですねぇ。

自分的には結構頑張ったつもりなのに・・

今年の方向性

実は昨年末に、こんな感じで数字を出してみて、今年はどうするかを考えてました。

そして浮かんだ選択肢はこちら。

  1. それなりの物件を取得してDIYで修繕し、減価償却費を増やし、節税しつつ収益増の種をまく
  2. 激安物件を取得して業者に修繕を依頼し、修繕費で節税しつつ、収益増の種をまく
  3. 激安物件を複数取得してDIYで修繕し、修繕費で節税しつつ、収益増の種をまく
  4. 物件の取得はせず既存物件の修繕を行い経費を増やし、節税しつつ保有物件の価値を上げる
  5. 法人を作っちゃう
  6. 節税は考えず現状維持と手元キャッシュ増&バランスシート改善(そろそろ来るよね大事件w)
  7. 利益率の高い別の事業へ投資して自己資金をもっと増やす(不動産じゃないけどw)

この中からどうするかですが、

  • 現在の税率を考えると節税の優先度は低い
  • そろそろ来るであろう買い相場まで融資余力とキャッシュは温存したい

ということで、

3.または7.で行こうと思っています。

ただ、7.はこのブログには適さないので、3.ですかね。

てことで、今年は超ボロ物件(実は心当たりあり)を手掛けます。

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