100万戸建てのビフォーアフターと費用、見込みの利回り

100万戸建てのリフォーム前後の写真を集めて紹介しようと思います。

といっても、購入時にブログを書き始めるつもりもなかったので、比較になるビフォー写真が少ないんですけどね。

ま、あるものだけになりますが、紹介いたします。

ちなみに、この100万戸建て、募集開始から1か月で申し込み予約をいただいており、現在は募集停止中です。

玄関ビフォーアフター

まずは玄関です。

玄関で行ったリフォームはこちらです。

• 天井の壁紙張替え
• 壁の壁紙張替え
• 床の貼り替え＋クッションフロア（床板は業者に依頼）
• トビラの塗装
• 照明器具の交換
• 網戸の貼り替え
• スイッチプレートの交換
• ハウスクリーニング（窓枠）

玄関は、入居希望者様が最初に見る室内ということで、良い印象を持っていただけるよう、明るく清潔な印象になるよう材料を選びました。

ビフォー↓

アフター↓

キッチンビフォーアフター

次はキッチンです。

キッチンで行ったリフォームはこちらです。

• 天井清掃
• 壁の壁紙張替え
• 壁を破壊して隣の部屋と繋ぐ
• 床の貼り替え＋クッションフロア（床板は業者に依頼）
• 床下防湿シート施工
• キッチンダクトの黒色塗装
• キッチンシンク磨き
• システムキッチンの引き出しなど、内部補修
• 床下収納庫の交換
• 洗濯機置き場の制作
• コンロの交換（プロパンガス屋さん）
• 網戸の貼り替え
• スイッチプレートの交換
• 照明器具の交換
• ハウスクリーニング

キッチンは、奥様が最も長い時間過ごし、食べ物を扱う場所ですので、基本的には家事導線と清潔感を大事にしました。

また、玄関との間に扉がないため、玄関から見て奥行を感じるよう、部屋の奥側にアクセント壁紙を採用しました。
ビフォー↓

アフター↓

脱衣所ビフォーアフター

次は脱衣所です。

脱衣所で行ったリフォームはこちらです。

• 床の貼り替え＋クッションフロア（床板は業者に依頼）
• タオル置き場（棚）の設置
• サッシのガラス補修（割れてたので補修しました）
• スイッチプレートの交換
• 洗面台の交換（プロパンガス屋さん）

脱衣所は狭かったので、少しでも広く使えるよう、空間をできるだけ無駄にしないよう心がけました。

ビフォー↓

アフター↓

割れたガラスの写真ありましたので貼っておきます。

浴室ビフォーアフター

次は浴室です。

浴室で行ったリフォームはこちらです。

• 電気温水器からプロパンガスへ変更（プロパンガス屋さん）
• 追い炊き機能付き給湯器（プロパンガス屋さん）
• 壁の塗装
• 混合水栓とシャワーの交換
• ハウスクリーニング（主に浴槽磨き）

ユニットバスも考えたりしましたが、水回りはDIYでは難しそうだったので、浴室はあまりいじってないです。

ビフォー↓

アフター↓

トイレビフォーアフター

次はトイレです。

トイレで行ったリフォームはこちらです。

• 汲み取りから水洗（個別合併浄化槽）へ変更（業者）
• 洋式便器とウォッシュレットの設置
• タオルかけやペーパーホルダの設置
• 天井の壁紙貼り
• 壁の壁紙貼り
• 床のクッションフロア貼り
• ドアと窓枠の塗装

トイレはほかの部屋と少し印象を変えて、狭い空間ながらもリラックスできるよう、ホワイトをベースにしつつ、少しだけ南国風にしてみました。

アフター↓

ダイニングビフォーアフター

次はダイニングです。

ダイニングで行ったリフォームはこちらです

• 天井の塗装（一部壁紙貼り）
• 壁への壁紙
• 照明器具の交換
• スイッチプレートの交換
• 網戸の貼り替え
• ハウスクリーニング

ダイニングは、昔ながらの天井のデザインが素敵だったので活かしつつ、明るい印象になるようホワイト基調へ変更しました。

ビフォー↓

アフター↓

和室①ビフォーアフター

次は1階の和室①（8畳）です。

和室①で行ったリフォームはこちらです

• 砂壁へのパテ施工＆壁紙貼り
• 天井塗装
• ふすまへの壁紙貼り
• 建具のゆがみ調整
• スイッチプレートの交換
• ハウスクリーニング

この部屋がリビングになると考えたので、あまり癖のないデザインにしました。

リフォーム開始初期には、多くの書籍で不人気と書かれている畳をフローリングへ変更する予定でしたが、市場の反応を確認するため、あえて畳のまま募集開始してみました。

3件の内見があり3件目で決まったのですが、室内については好評で、和室が嫌だからNGという意見はありませんでした。

ビフォー↓

アフター↓

和室②ビフォーアフター

次は1階の和室②（4.5畳）です。

この部屋で行ったリフォームはこちらです。

• 砂壁へのパテ施工＆壁紙貼り
• ふすまへの壁紙貼り
• 建具のゆがみ調整
• 建具（トビラ）への壁紙貼り
• スイッチプレートの交換
• ハウスクリーニング

この部屋は、日当たりの最も悪い部屋でしたから、明るい印象を心がけました。写真に写っていませんが、ふすまの反対側にある扉にアクセント壁紙を採用しました。

ビフォー↓

アフター↓

サービスルームビフォーアフター

次は1階のサービスルームです。

この部屋で行ったリフォームはこちらです。

• 砂壁へのパテ施工＆壁紙貼り
• 建具のゆがみ調整
• 傷ついた床の補修
• スイッチプレートの交換
• ハウスクリーニング

ビフォー↓

アフター↓

床の補修は記事にしてませんが写真がありました。

↓こんな感じで傷ついた個所にテープを貼って補修しただけです。

1階部分は以上です。以降は2階部分です。

階段室ビフォーアフター

階段室のリフォームも行いました。

• 天井、砂壁塗装
• スイッチプレートの交換

ビフォー↓

アフター↓

2階廊下ビフォーアフター

2階の廊下にも以下のリフォームを行いました。

• 砂壁へのベニヤ板施工＆壁紙貼り
• 既存床板へそのままクッションフロア貼り
• スイッチプレートの交換
• ハウスクリーニング

2階の廊下は、正面の壁にアクセント壁紙を施工し、奥行きを感じられるよう（廊下が長く広く見えるよう）にしました。

廊下部分はビフォー写真がありませんでしたので、壁紙施行後の写真になります。

ビフォー↓

アフター↓

和室③、④ビフォーアフター

それから、2階の和室（ともに6畳）です。

2部屋とも同じリフォームを行いましたのでまとめちゃいます。

ソコ！めんどくさくなったんだろとか指摘しないように！

• 砂壁へのベニヤ板施工＆壁紙貼り
• ふすまへの壁紙貼り
• 建具のゆがみ調整
• 建具（トビラ）への壁紙貼り
• スイッチプレートの交換
• ハウスクリーニング

この部屋も、当初は床をフローリングへ変更し、完全に洋室化するつもりでしたが、試しに畳のまま入居者募集しましたが、特に問題ありませんでした。

また、2階は日当たりもよく明るかったため、少し暗めの色をアクセントに使って、落ち着いた感じを目指しました。

ふすま紙のDIYが下手すぎてしわくちゃになっていますが（笑）

入居者募集に影響はなかったです

ビフォー↓

アフター↓

室内は以上です。ここから室外・・

ベランダビフォーアフター

ベランダもDIYしました。

• 手すりの塗装
• 手すりの腐食部分の補強

実は、床部分もきれいに塗装しようと思っていたのですが、その前に入居が決まってしまいました。

入居までに塗装しておこうかな・・

ビフォー↓

アフター↓

外回りビフォーアフター

この戸建ては前面道路が狭いのがネックでしたので、道路側にある余計なものを取り除きました。

その際、塗装されてない部分があったので自分で塗ってます。

ビフォー↓

アフター↓

他にも、カメラ付きインターフォンを設置したり、

ビフォー↓

アフター↓

庭木の伐採を行いました。

ビフォー↓

アフター↓

リフォームにかかった費用と利回り見込み

他にも細かいことがいろいろありますが、リフォーム内容については以上です。

気になる費用ですが、

まず、業者さん（床の大工工事やトイレの変更、浄化槽設置）に支払ったお金がだいたい100万円ほどです。しかし、自治体からの補助金で30万円ほど戻ってきたので、実質70万円ほどでした。

それから、DIY用の工具類が約40万、材料費が約20万円ほどでした。

ということで、DIY用の工具は今後別の物件でも使えるので費用に含まないとしたら、

購入価格100万円、移転登記費用が約20万円、不動産取得税が約10万円、リフォーム費用が約90万円ですから、約220万円で戸建て賃貸物件を仕上げたことになります。

家賃は5万5千で、固定資産税が約5万円、保険が年間で約2万円ですから、修繕が無ければ、年間収入は59万円。

見込みの利回りは、約27%程度です。

今回は、経験のために不要なリフォームもいくつかしましたから、もう少し良い数字に落ち着かせることもできたと思いますが、DIYリフォーム経験で得た知見の価値は大きいですし、何より楽しめたので、良かったと思っています。

最初の入居者さんが、修繕なしで4年間入居してくださるとありがたいのですが。。

どうなるんでしょうね！？（＾＾）