最近忙しすぎてブログ更新する気力を失っていますが、今回紹介するのとは別でアツい応援したくなるようなメールをいただいたこともあって、何か書こうと思います・・
てことで今日は、最近問い合わせページからいただいた読者様からのご質問と、私がした回答を紹介したいと思います。（ほとんどコピペで済ませられそうだし）
いただいたご質問は、利回りについてです。
いただいたご質問
＝＝＝
題名: 戸建不動産投資について教えて下さい。
メッセージ本文:
初めまして。わっきんさんのブログを見て戸建不動産投資に興味を持った〇〇〇と申します。
いくつか疑問に思ったことがあるので教えて下さい。
利回りを考える時に土地の価値は含めて考えるのですか？
ちなみに、わっきんさんが610万で購入した物件の土地の価値はどのくらいですか？
所有している物件は最終的にどのように精算しようと考えていますか？
ご教示お願いします。
記事ネタ利用可否
使ってOK！（もちろん個人情報は隠します）
＝＝＝
私がした回答
ちょっと長いんですが、私が返信した内容はこんな感じです。あくまで私の考え方で、人それぞれだとは思いますので、その他の考え方を否定する意図はありません。私なんてまだまだひよっこ大家さんですから＾＾また、先輩大家さんの方々、間違いがあれば教えてくださるとうれしいです！＝＝＝お問い合わせありがとうございますっ＾＾
お答えしますね。
まず、一般的に利回りというのは、
物件を稼働させるためにかかった初期費用を1年あたり何パーセント回収できるか？
という意味で使われることが多いですから、
私も、
収入÷物件を稼働させるために必要な費用×100（％）
で計算してます。
↓こんな感じです。
収入：
年間家賃収入ー固定資産税ーその他年間経費（修繕費など）
物件を稼働させるために必要な初期費用：
建物価格＋土地価格＋仲介手数料＋不動産取得税＋登記費用＋リフォーム費用＋その他経費
ですから、利回りに土地の価値を含めて考えるか？
という質問に対しては、
土地の価値は収益としては考えない
です。
ただ、土地の「価格（≠価値）」は、利回り計算の分母のほうに含めてます。
また、利回りと似たような考え方で、ローンを組む場合は、
1年間で自己投資金額の何パーセントを回収できるか？
という計算をすることもあります。
利回りの話とは少しずれますが、
仮に将来、この物件を売却した場合には、この物件に関する収益が確定しますので、その際には土地の売却で得た利益も含めて、最終的な収支計算を行いますね。
ま、土地や建物の価値って、売却してみないと確定しないので、運用中はあまり考えないです。
例えば将来的に土地を担保にローンを組む戦略の場合は、
土地の価値（周辺の売買実績や固定資産税評価額や路線価などの指標）を気にして、担保になりやすい物件を手に入れようと考えますけど、これも利回り計算とは別の話ですね。。
次に、600万で購入した土地の価値ですけど、 2区画隣が800万円で売れてたり、 すぐ近くの区画が1平米あたり5万円で売れてて、それくらいだったら売れるかもな、 とは思ってますが、 やっぱり、実際に売却してみるまではよくわからない、のが正直なところです。
ま、大けがはしないだろうな、みたいな感じで決断してます。
ちなみに、土地の固定資産税評価額は〇〇〇円くらいですね。
最後に、所有している物件は、基本的に税率が変わる5年経過後（※)に売却する想定で、計画を組んでいます。
ただ、5年後、周辺の開発状況も見ながら、持っておく方が良いと判断すれば売りませんし、 家賃を下げてでも建物が朽ちるまで使うとか、 建物を崩して土地として売却するとか、 ローンを組んで新築を建て直したりリノベーションして賃貸に出しなおす、 という判断をするかもしれません。
今の時点では、こうだ！と決めてはいないんです。
大事なのは、将来、複数の選択肢を選べる物件を買うことだと思います。
そして、将来に選択肢を多く残せるかどうかは、物件購入時にほぼ決まると思います。
結局は、安く買うこと。
これが、もっとも確実に、将来の選択肢を残せる方法だと思いますね。
長くなってすみません。
参考になれば幸いですっ
＝＝＝
（※）個人で物件を購入した場合、購入した日から5年経過後の1月1日以降、売却益にかかる税率が下がります。
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