確定申告を行うにあたって、いろんな経費計算をするわけですが、そんな中、減価償却についていろいろ調べましたので、減価償却についての話を書こうと思います。

あ、何度も言いますが、私は税務のプロではありませんので、ご自身で確認されることをお勧めします

税制が変わることもありますし(^^)

減価償却とは

不動産投資、不動産賃貸業にとって減価償却とは何か?という話からです。

そもそも不動産賃貸業は、不動産(土地・建物)をはじめ様々な設備を貸し出すことで収益を得るビジネスモデルです。

そして、これらの(土地を除く)設備は、使用するたびに傷んでいく性質のものですよね。

雨が降れば屋根が傷みます。人が住めば壁や床が傷みます。

人が住まなくても、空気と触れるだけで酸化して傷む物だってあります。

つまり、設備は、買った当時のまま永遠に同じ状態を保ち続けることはできないんですよね。

現実的に設備はどんどん古く傷んでくるのに、購入した時の価値のままで持ち続けると、事業主にとっては不利になります。

例えば、10年前に1000万円で購入した設備を担保に1000万円借りたくても、傷んだ設備に1000万なんて、貸す側からしたら貸せないですし、

現実的に価値が減っているのに、それを費用に計上できないとすると、事業主からしたら無駄にお金を捨てているのと変わらない結果になりますよね?

減価償却とは、この傷んだ分の価値をちゃんと元の価値から減算して、その減算した分は経費として計上する処理のことです

別の言い方をすると、

この傷んだ分を、元の傷んでない状態に戻すために必要な費用分だけ、経費として計上する処理のこととも言えそうです。

ただ、元の状態に戻す費用といっても、そんな費用をいちいち精密に計算していたら手間がかかりすぎますので、定められたルールに乗っ取って、簡易的な処理をすることが可能なルールになってます。

↓もっとちゃんとした説明が必要な方は国税庁のページをご覧ください

No.2100 減価償却のあらまし|所得税|国税庁

ボロ戸建の減価償却の方法

この簡易的な計算方法については、定額法、定率法の2通りの方法が用意されています。

簡単に言うと、

定額法は、(購入額÷耐用年数)を毎年経費計上する方法

定率法は、(前年の残存価値×償却率)を毎年経費計上する方法

です。

ただ、定率法については事前の申請が必要でして、特に申請しなければ定額法を用いる必要があります。

また、建物など定額法を使わなければならないと決められているものもあります。

ま、不動産投資については定額法です。

ちゃんと知りたい人は国税庁のページで確認してくださいね。

No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)|所得税|国税庁

ボロ戸建の耐用年数

耐用年数っていうのは、その設備は経費処理上、何年で価値がなくなるのか?

という意味です。

例えば、耐用年数(建物・建物附属設備)に書かれているように、木造の新築住宅であれば22年で価値が無くなります。(厳密には1円の価値になる)

じゃあ、築30年を超えるようなボロ戸建を指値して安く購入する私たちにとっては関係ない話なのか?

と言うとそうでは無いんですよね。

耐用年数を超えた中古資産を手にれた場合は、簡便法という方法で耐用年数を見積もりなおします。

No.5404 中古資産の耐用年数|法人税|国税庁

↑ここに詳しく書いてありますが、要は、

耐用年数越えのボロ戸建ての場合は、

22年×20%=4.4年

つまり、耐用年数4年です。

減価償却の開始時期

私は今回の確定申告で初めて減価償却費用を計上したのですが、初めて知ったのがこの減価償却の開始時期についてです。

減価償却の開始時期は、「実際に事業のために使用開始した時期」になるようです。

この「実際に事業のために使用開始した時期」のことを、「事業供用日」と言います。

つまり、購入した瞬間から減価償却が始まるのではなく、購入して実際に事業として使い始めた時から減価償却が始まるんですね。

引用しておきます。

減価償却資産を事業の用に供したか否かは、業種・業態・その資産の構成及び使用の状況を総合的に勘案して判断することになります。
「事業の用に供した日」とは、一般的にはその減価償却資産のもつ属性に従って本来の目的のために使用を開始するに至った日をいいますので、例えば、機械等を購入した場合は、機械を工場内に搬入しただけでは事業の用に供したとはいえず、その機械を据え付け、試運転を完了し、製品等の生産を開始した日が事業の用に供した日となります。
 なお、事業の用に供した日とは、資産を物理的に使用し始めた日のみをいうのではなく、例えば、賃貸マンションの場合には、建物が完成し、現実の入居がなかった場合でも、入居募集を始めていれば、事業の用に供したものと考えられます。

No.5400 減価償却資産の取得価額に含めないことができる付随費用|法人税|国税庁

てことで、事業供用日(減価償却を開始する日)は、購入した物件がその本来の目的(賃貸)のために使用開始した日、つまり例にもありますが、入居募集を開始した日がよさそうです。

今回私が、不動産に関して初めての確定申告をするにあたって調べたことは以上です。

購入した物件の構造や築年数、設備など、自分の状況に応じて適用していけば、正しく確定申告ができる(仮に調査が入っても説明できる)と思います!

あ!私は税務のプロではありません!!!

自分でやれることは自分でやるの・・零細だもの・・

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