時間が経った話になってしまいますが、100万戸建ての入居者募集を開始しました。
私個人としては、初めての入居者募集です。
とりあえず間取りと物件の写真をCD-ROMに焼きこんで、3件ほど不動産屋さんを訪問しました。
せっかくなので、その時に不動産屋さんからヒアリングされた内容を紹介しようと思います。
ヒアリングされた内容をあらかじめ用意して行ければ、短時間で済んだと思いますし。
入居者募集のために必要な情報
ということで、さっそく紹介します。
いずれの不動産屋さんも、この100万戸建て購入前やリフォーム前に相談させていただき、お世話になっているところです。
不動産屋さんを訪れ、募集開始したいと伝えると、チェックシートのようなものを渡されました。
「わかるところだけでよいので記入してください」と言われて記入しました。
物件情報
まずは、物件自体の情報に関してです。
- 物件名（私としては、小学校が近いことが売りだったので、「○○小学校近く借家」としたかったのですが、ほかの物件とかぶりそうな名前はダメって言われました）
- 物件所在地（住所）
- 貸主情報（住所・氏名・電話番号）
- 所有者情報（住所・氏名・電話番号）
- ネット掲載の可否（インターネットに掲載して募集してもよいかどうか）
- 契約金・家賃振込先（これは入居が決まって契約前までにあればいいらしい）
- 自治会入会要否、費用
- 抵当権設定の有無
- 築年数
- 駐車場の有無（駐車可能台数）
- 間取り
- 広さ（㎡）
- 構造（木造とか軽量鉄骨とか）
- 屋根（瓦葺とか）
平米数とか築年数とかは、ちゃんと記憶してない場合が多いと思いますので、
登記簿の写しを持っていくと良さそうです。
設備情報
次に設備に関する情報です。
- 風呂機能（浴室乾燥、追い炊き、たし湯、自動給湯）
- 洗面台（独立・シャンプードレッサー・風呂内）
- 照明の有無（玄関・廊下・トイレ・浴室・キッチン・居室）
- ガス台（有無、オール電化、コンロの数）
- テレビ（CS・BS・CATVと料金）
- エアコン（エアコン有無、設置可否、穴の有無）
- 水道（井戸、上水道）
- 下水（下水道・浄化槽・汲取り・簡易水洗）
- トイレ（和式・洋式・ウォシュレット付き・加温便座）
- オートロック（有無）
- エレベータ（有無）
- 外倉庫（有無）
- 駐輪場（有無）
- その他設備の有無（TVドアホンなど）
その他設備についてはあらかじめ、SUUMOやathomeなど大手ポータルサイトで賃貸物件の検索条件を確認しておくと良さそうです。
入居者さんのほとんどはインターネットで検索して、気になる物件を見つけてから不動産屋さんへ問い合わせしますので、検索に引っかかりやすくするのは大事です。
募集条件
最後に、募集条件です。
- 家賃
- 共益費
- 敷金
- 礼金
- 広告料（仲介不動産屋さんに支払う成果報酬）
- ペット可否（犬・猫・その他）
- 楽器可否
- 外国籍の入居者の可否
- 保証会社を使うことの可否
- DIY・リフォーム可否
- 契約の形態（普通借家契約、定期借家契約）
ちなみに、この100万戸建てでは、ボロい戸建てなのでリフォーム可、敷金はゼロとしました。
つまり、よっぽど酷くなければ原状回復を期待しない、ということです。
また、今回の募集条件では、礼金は2か月、広告料は1か月としました。礼金の1か月分は広告料に、残り1か月分はハウスクリーニングに使おうかなというところです。
不動産屋さんが嫌がったこと
そういえば、条件について不動産屋さんと話す中で、ちょっと困ったことがありました。
不動産屋さんから、定期借家契約だと、契約更新できないから入居者が決まらない（5年決まらなった物件がある）と脅かされたことです。
いや、5年も決まらないなんて、そんなバカなと思いつつ、
「再契約を前提とした定期借家契約なのできっと大丈夫。ただし、入居希望者様にちゃんと説明してね」
とお願いしました。
どうも、この100万戸建ての地域では、定期借家契約が普及していないらしく、
不動産屋さんからしたら「扱ったことが無い」「よく知らない」「めんどくさい」という理由で拒否してたみたいです。（ま、彼らも理由ははっきり言いませんが、話の内容から知識不足なのがわかります・・）
私としては、これは外せない条件だったので、受け入れてもらえてよかったです。
ま、ごみ屋敷とか騒音とか、近所の方から相当なクレームがない限りは、私の側（大家側）からの解約は全く考えていませんので、善良な入居者様を脅かすようなものではありませんし、
普通借家契約だと、悪質な入居者様であっても、大家側から退去していただくことはほぼ不可能になってしまうので、私は今後も定期借家契約を使っていこうと思っています。
入居者募集で今後も続ける4つのノウハウ
最後に、繰り返しになりますが、入居者募集に関して、私が今後も続けるであろうノウハウを４つ書きます。
- 間取り、物件画像は自分で撮影して持参すべし。（業者さんがみんな撮影が上手とは限らない）
- 大手賃貸募集サイトの検索条件はあらかじめ調べておくべし（検索されなきゃ入居は無い）
- 登記簿の写しを持参すべし（必要な物件情報はこれでかなり揃う）
- 再契約を前提とした定期借家契約を活用すべし
１．と２．はCD-ROMに書き込んでお渡しするのが早いですね。
あ、ここまで書いて、間取り図の書き方や、写真撮影のコツを記事にしてないことに気付きました。
次の記事のネタにしたいと思います（＾＾）
以上、入居者募集に必要な情報と4つのノウハウでした。
追記①
間取り図作成に使っているソフトについて記事を書きました。→間取り図作成フリーソフト
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