私が購入したボロ戸建購入記の続きです。
今回は、内見後～買付証明を提出するまでの話です。
工務店さんとリフォーム費用の相談
物件の内見が終わったあと、まずは内見に付き合ってくださった工務店さんと打ち合わせをしました。
私：「今日はありがとうございました。どうでした？」
工務店さん：「2階は何もしなくても良いと思いました。建物の構造自体は大丈夫だと思います。ただ、玄関、キッチン、廊下部分の床はふわふわしていたのであのままじゃ住めませんね。和室はそのままとして、天井も壁紙もたばこのヤニで茶色になってましたから全部やりかえでしょうか。引き戸が建物の傾きのせいで開け閉め難しいところがありましたが、建具屋さんに依頼したらきれいに直してくれます。ただ、ちょっとお金がかかりそうです。」
私：「そうですか。。だいたいどれくらいの費用がかかりますかね。売主さんが割り引いてくれれば、私としてはありだと思っています。
実際にやるかどうかは別の話として、最大でリフォームしたとして、
- 浄化槽の設置とトイレの洋式化、
- 前面道路の側溝に鉄板を引いて車のタイヤが乗れるように、
- また、1階和室と2階の和室2部屋の洋室化もやりたいです。
コンロや電気給湯器からガス給湯器への切り替えはガス屋さんに相談してみます。」
工務店さん：「かなりお金がかかりますよ。うーん。。」
私：「150万くらいですかね？」
工務店さん：「うーん。。」
私：「200万くらいですかね？」
工務店さん：「うーん、えぇ、ちゃんと見積もりしてみないとわかりませんが、賃貸アパート用の職人を使えば200はいかないと思います。。」
私：「なるほど。ありがとうございます。購入することになったらまた相談しますね」
最初の不動産投資としての利回り目標
ちなみに目標利回りについてですが、
- 1棟目ということで不動産賃貸業に関する知識も経験もない状態
- しかも、かなりの築古物件（ボロ物件）
ということで、今後発生するであろうリスクを考慮し、目標利回りは20%は超えたいと思っていました。
家賃4.5万で借りていただいたとして、年間の家賃収入が54万。
利回り20%とすると、税金などを抜いたとしても、リフォーム込みで250万円には抑えたいところです。
この時点で売値を100万も下回っているというふざけた数値ではありますが、私は本気でそう思っていました。
ボロ戸建再生リフォーム費用の概算
その夜は、浄化槽設置やリフォームに関する助成金や相場の調査など、素人なりに考えうるすべての調査を行い、購入希望金額を算出しました。
すべて業者さんにお願いしたとして、
- 浄化槽工事＋側溝工事70万
- トイレの洋式化で15万
- 床の張替30万
- 和室の洋室化で30万
- 壁紙の張替で30万
このほかに、
- 不動産取得税
- ガスコンロ、ガス給湯器などの設備費
- 庭木の伐採
- 残置物の処理
- 床張替の際の断熱
- 電気工事
- ハウスクリーニング
など、細かいものも含めて様々な費用を見積もりしました。
もし、DIY（自分でリフォーム）できるところがあれば、その分はコストダウンできるのですが、DIYできるかどうかさえ、自分でもわからないんですよね。
もしDIY前提で購入して、やっぱりできませんでした、ってなったら手が無くなります。。
なので、すべて業者に頼む想定で購入希望額を出すことにしました。
買付証明書の提出
それにしても、不動産投資1棟目って、すべてが初めてのことです。
一つ一つの調査に、本当に時間がかかりました。
ただ、なんでも1度は自分で経験しておかないと、今後の事業継続に対しても悪影響すると考え、頑張りました。
そしてなんとか、次の日の朝方までかかりましたが、購入希望金額を決定し、買付証明書をメールで提出したのです！
購入希望金額：80万円（手付金10万円）
他にも買付証明書に、
- 隣地との境界線の確定はお願いします
- 未登記部分の登記は不要（増築部分が未登記でしたが、2重売買などのリスクは低いと考えました）
- 残置物の処理（業者に頼むと20万くらいと予想。自分で捨てに行けば安く済むという思惑あり）はこちらで行う
という記載をしました。
正直、さすがに安すぎて無理だろうと思いましたが、何事も最初は失敗がつきもの！
できる限りのことはやろうと思い、買付証明書に加えて、売主様へ向けて手紙も書いて送りました。
ちなみにこの手紙の内容はここでは公開しませんが、ネットビジネスの経験から得たノウハウを応用して書いた手紙です。
あとで仲介業者さんに聞いたら、この手紙と、数日後の私の提案が良かったそうで、時間をかけて手紙を書いた甲斐があったな～と思っています。
長くなったので次回に続きます。
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