100万ボロ戸建てのリフォーム費は資本的支出か修繕費か？

もう2週間ほど前の話になりますが、確定申告を行いました。その中で勉強になったことを書こうと思います。

ちなみに、不動産賃貸業としては事業的な規模には満たない状況ですが、その他の事業と合わせて青色申告をしましたが、申告書の作成段階でこれまでの私の事業では縁のなかった新しい課題がありました。

これです。

リフォーム費用は一括で経費処理するのか、資本的支出として減価償却するのか？

です。

これまでの私の事業では、高額な設備投資には縁がありませんでした（もっとも高額な設備はパソコンでしたが、それでも数万円の世界です）

すべての費用を経費処理すればよかったんです。

しかし、不動産賃貸業では高額な設備投資があります。

これらの費用処理について、基本的に国税庁のホームページで調べて対応しました。

小規模事業者なものですから、こんなところもDIYです（＾＾）

一応、調べ方や考え方については、事業者登録した初年度、1年間かけて税理士さんからご指導いただいていますが、私は税務のプロじゃありませんのであしからず。

20万円未満の改良は修繕費

去年1年間の支出は、もちろんすべて領収書やレシートの形で残しています。

その中で、DIYにかけた費用（壁紙やペンキ、パテや合板など）は、個別に見れば小さな金額ですので、修繕費用と扱うことになりそうです。

国税庁のホームページからの引用ですが、以下の記載が根拠になります。

なお、次に掲げる支出については、その支出を修繕費として所得金額の計算を行い確定申告をすれば、その年分の必要経費に算入することができます。

(1) おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき。

(2) 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相当額以下であるとき。

ちなみに、別のページにも似たような記載があります。

私は個人事業主なので、法人税じゃなくて所得税の方で調べています。

〔資本的支出と修繕費等〕｜通達目次　/　所得税基本通達｜国税庁

37－10　業務の用に供されている固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額が資本的支出となるのであるから、例えば、次に掲げるような金額は、原則として資本的支出に該当する。(昭57直所3－1追加)

(1)　建物の避難階段の取付け等物理的に付加した部分に係る金額

(2)　用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した金額

(3)　機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合のその取替えに要した金額のうち通常の取替えの場合にその取替えに要すると認められる金額を超える部分の金額

(注)　建物の増築、構築物の拡張、延長等は建物等の取得に当たる。

：
（中略）
：

（少額又は周期の短い費用の必要経費算入）

37－12　一の計画に基づき同一の固定資産について行う修理、改良等（以下37－14までにおいて「一の修理、改良等」という。）が次のいずれかに該当する場合において、その修理、改良等のために要した金額を修繕費の額としてその業務に係る所得の金額を計算し、それに基づいて確定申告を行っているときは、37－10にかかわらず、これを認めるものとする。（昭57直所3－1追加、平元直所3－14、直法6－9、直資3－8改正）

(1)　その一の修理、改良等のために要した金額（その一の修理、改良等が2以上の年にわたって行われるときは、各年ごとに要した金額。以下37－14までにおいて同じ。）が20万円に満たない場合

(2)　その修理、改良等がおおむね3年以内の期間を周期として行われることが既往の実績その他の事情からみて明らかである場合

：
（略）

逆に上記に当てはまらない浄化槽の設置（約70万円）については、資本的支出と考えられそうです。

浄化槽の償却期間

となると今度は、償却期間はどうなのか？という話になります。

引き続き国税庁のページを調べました。

すると、このページにヒントが。（法人税に関するページですが）

第2節　建物附属設備｜その他　個別通達目次｜国税庁

2－2－1　建物の附属設備は、原則として建物本体と区分して耐用年数を適用するのであるが、

：（省略）

2－2－3　建物に附属する給水用タンク及び給水設備に直結する井戸又は衛生設備に附属する浄化水槽等でその取得価額等からみてしいて構築物として区分する必要がないと認められるものについては、それぞれ、別表第一の「建物附属設備」に掲げる「給排水設備」又は「衛生設備」に含めることができる。

なんて難しい日本語を使うんだろう、と思いますが、

要するに浄化槽は、「給排水設備」もしくは「衛生設備」として扱いなさいってことですよね。

もう少し調べると、こんなページがありました。（国税庁の所得税に関するFAQページです）

耐用年数（建物・建物附属設備）

これによると、「給排水・衛生設備、ガス設備」の耐用年数は15年ということがわかりました。

ここまでわかれば、あとは簡単。

会計ソフト（私が使ってるのは「やよいの青色申告
」）に入力するだけです。