100万円ボロ戸建ての賃貸賃貸契約が成立しました！
新米大家としては、苦労が実った瞬間ということで、感慨深いものがあります。
よく頑張ったな自分、みたいな。
そして賃貸契約。
借りる側の立場での経験はありましたが、貸す側の立場で経験するのは初めてです。
やっぱり、借りる側にいた時には見えないというか、知らなかったことがありますね。
忘れないうちにその賃貸契約の流れについて書いておこうと思います。
賃貸契約までの流れ① ～募集開始
物件のリフォームや清掃のめどが立つと、入居者様探しが始まります。
といっても、大家さんとしては、不動産屋さん（仲介業者さん）に依頼するのが仕事です。
内容は、周辺地域の相場や慣習などを参考にしつつ、不動産屋さんと相談しながら決めればよいです。
- 自分の物件の大きさや設備など、賃貸物件の情報を提供すること（間取り図や写真も撮影して提供しました）
- 募集家賃、敷金、礼金、契約形態などの賃貸契約の条件を決めること（敷金はゼロ、礼金は2か月分としました）
- 賃貸成立時に不動産屋さんへ支払う広告費（報酬）を決めること（広告費は1か月分としました）
- たくさんの不動産屋さんを回って上記3点の内容を伝える営業活動をすること（たくさんと言いつつ、2社でした。物件力が低く決まらない場合は多数必要だと思います）
大家さん側に立って初めて知ったのは、礼金は大家さんじゃなくて不動産屋さんの報酬になってるという点ですかね。
学生時代、「大家さんって部屋を貸すだけで何万円ももらえておいしいな」って思ってました。
ま、途中の手続きが省略されてるだけで、形式上はいったん大家さんが礼金を受け取り、その中から仲介さんへ報酬を支払っている形なので、大家さんが貰っているという理解で正しいんですけどね。
賃貸契約までの流れ② 入居希望者現る
賃貸契約条件を決めたら、あとは基本的に、不動産屋さんからの吉報を待つだけです。
ただし、入居希望者が現れると、たまに交渉や質問が入ることがあります。
- 家賃をいくらまで下げてほしい
- 設備を付けてほしい、変更してほしい、変更してもいいですか
- 契約期間が短くてもいいですか
- ペットを飼いたいけどいいですか
といった交渉です。
今回の100万円ボロ戸建てでは、
- 車が大きくて邪魔になるので、カーポートの屋根を取り外してもいいですか？
- 犬を一匹飼いたいけどいいですか
という交渉が入りました。
仲介の不動産屋さんは、入居希望者さんを目の前にして電話している場合もあるでしょうから、
基本的には、その場で即答すべきだと思います。
もし、答えを出せずに保留したら、入居希望者さんがあきらめてしまうこともあると思いますし、最低でも期限を決めて検討する旨、伝えるべきかなと思います。
そして交渉成立したら、賃貸契約申込書を書いてくださいます。
その後、家賃保証会社を設定していたら、審査が行われます。
賃貸契約までの流れ③ 契約内容の確認
入居希望者さんが家賃保証会社の審査に通ったら、契約を結びますが、その前に、契約書の内容を確認しなければなりません。
基本的には、仲介業者さんの契約書フォーマットに従いますが、特約事項などがあれば、追記をお願いします。
私の場合は、通常のフォーマットに加えて、不動産屋さんと相談しながら、以下の趣旨で文言を追加していただきました。
- ごみ屋敷や騒音問題など常識を超える範囲で近隣への迷惑行為があった場合には契約を解除すること
- 契約～入居までの間に解約した場合は1か月分の家賃を放棄して解約できること
- 入居から1年以内に解約する場合は家賃1か月分を支払うこと
- 退去時には清掃を行うもしくは清掃費用を支払うこと
- 貸主と合意してリフォームなどを行うことができるが退去時に貸主が求める場合は元に戻すこと
特に、この物件は敷金をゼロに設定しましたので、退去時の費用についてはできるだけ想定できるものは記載してもらいました。
あまり細かいことまで書いたりしないですが、心配事は不動産屋さんと相談しながらクリアにしていきました。
また、物件の管理人を誰にするか？という相談もしました。
この100万ボロ戸建てでは、仲介不動産屋さんが管理者を請け負ってくれました。
しかもありがたいことに、何かあったときだけ管理費を請求する、という形にしてくださいました。
賃貸契約までの流れ④ 賃貸契約成立
契約書の内容を確認したら、またしばらくは不動産屋さんにお任せです。
不動産屋さんが契約内容を入居希望者さんへ説明し、入居希望者さんもその内容に合意していただけると、契約書へ署名し、初期費用を支払います。
この契約書と初期費用を受け取った不動産屋さんは、それを持って貸主のところへ行き、今度は貸主が契約書に署名を行い、初期費用を受け取って領収書を書きます。
これで賃貸契約成立です。
また、初期費用からは不動産屋さんへ決めた通りの広告費が差し引かれており、領収証を受け取ります。
入居者さんから受け取る賃貸契約手数料と、大家さんから受け取る広告費が、不動産屋さんの報酬というわけです。
ただし、賃貸契約手数料をどちらがどれだけ負担するか？は、地域の慣習や物件力によって変わるんだろうと思います。
あ、あと、大家さんの仕事として残り2つありました。
- 入居日までにカギを作って仲介業者さんへ預けること
- 入居日までに掃除をしておくこと（礼金の残り分で賄うよう仲介さんからのアドバイス）
まだ仕事は残っていますが、やっと本物の大家さんになれそうです♪
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